¿LA HIPOTECA INVERSA Y RENTA VITALICIA: UNA GANGA DEL GOBIERNO?

Rafael Cuello Ramírez

INTRODUCCIÓN

EL Gobierno del presidente Duque ha presentado el proyecto de decreto “Por el cual se reglamentan las condiciones de operación de la hipoteca inversa y la renta vitalicia inmobiliaria”, ubicado en la web en cumplimiento del principio de publicidad.

 Al decir de la presentación-sustentación que hace el gobierno en el texto en mención es “garantizarles” a los adultos mayores durante los últimos años de vida un dinero a través del ahorro acumulado durante su vida laboral y representada en una inversión: su vivienda habitual, que convertida en garantía sirve para obtener un préstamo o crédito hipotecario; es decir, un préstamo contra la vivienda el cual no debe pagarse mientras la persona viva en la misma.

 En palabras castizas, la llamada hipoteca inversa con renta vitalicia es un mecanismo por medio del cual una entidad financiera pone a disposición del cliente unas cantidades (porcentaje valor del inmueble) a cambio de pignorar su vivienda. En este caso son los denominados adultos mayores propietarios de vivienda, los cuales en términos más, términos menos, la hipotecarían hasta cuando mueran.

 

ANTECEDENTES

 

Esta figura de préstamo hipotecario la soportan en los niveles de desempleo existentes, los bajos salarios de la mayoría de los trabajadores, la tercerización laboral reinante, las bajas tasas de remplazo de las pensiones, los sistemas públicos de salud mediocres, el costo de vida, los porcentajes de población envejecida y los niveles de inseguridad existentes, la poca cultura ciudadana y las exiguas opciones y expectativas de vida, servicios públicos privatizados y encarecidos, la pobreza oculta, etc.

 

A la fecha hay experiencias de esta modalidad en países como Estados Unidos, Gran Bretaña, Francia, Bélgica, Alemania, Italia, Irlanda, Suecia, Noruega, Australia, Japón, Canadá, Corea del Sur, Hong Kong, España, México y Perú.

 

 LOS REQUISITOS BÁSICOS

 

•  Tener mínimo 65 años de edad,

•   Ser propietario de una vivienda,

•   Estado y valor del inmueble,

 

•   Estudio de la expectativa de vida del o los tomadores de la hipoteca,

•   Modalidad pactada para el desembolso

 

OTRAS EXPLICACIONES

 

El Gobierno hace énfasis en que esta figura de hipoteca inversa tiene como propósito que los adultos mayores complementen sus ingresos; de igual forma como suplemento por los impedimentos que se presentan para acceder a algunos programas sociales cuando se es propietario y, en tanto y por cuanto el artículo 48 del Estatuto orgánico del Sistema Financiero en su literal a) faculta al Gobierno Nacional para autorizar nuevas operaciones a las entidades objeto de intervención, y el Código Civil Colombiano instituye a la Renta Vitalicia como un acuerdo de voluntades en donde una persona a través de un contrato aleatorio se obliga, a título oneroso, a pagar a otra una renta o pensión periódica durante la vida de estas dos personas o de un tercero a cambio de un precio o contraprestación.

 Las organizaciones facultadas para organizar estas “ofertas” son las entidades bancarias, los Fondos de Inversión y las Compañías Aseguradoras.

 

LA OPERACIÓN EN SÍ

 

Sí una persona adulta mayor -mínimo 65 años- posee vivienda propia puede enajenar (hipoteca inversa) dicha propiedad y a cambio recibir unos emolumentos proporcional al avalúo de dicho inmueble, durante el resto del tiempo que permanezca con vida y hasta el momento de su fallecimiento.

 

Entre otras, tiene las siguientes características:

 

• Es una obligación exigible a partir de los 6 meses siguientes contados desde el momento del fallecimiento del único constituyente o del último de los constituyentes de la garantía hipotecaria,

 

•  A partir de esta fecha en caso de legalizarse la operación, se constituirá en mora,

 

•  Los herederos -en caso de haberlos-, tendrán la opción de tramitar el pago de la deuda de la llamada hipoteca inversa vía cancelación de la misma o legalizando la entrega del inmueble como dación de pago,

 

•  En caso de renuencia al pago se aplicarán las reglas dispuestas de la ejecución de la garantía hipotecaria,

 

• La entidad generará intereses corrientes pactados en el préstamo o crédito,

 

•  Se puede rescindir la operación a partir de los 6 meses pagando el capital recibido hasta la fecha más los intereses pactados, los cuales deben encontrarse dentro de los límites legales. Esta operación no creará sanciones o multas y los costos de escrituración y registro se acordarán por las partes,

 

•  Los inmuebles con hipoteca inversa no serán enajenables,

 

•  En caso que la propiedad del inmueble sea compartida y todos los copropietarios cumplan los requisitos, se podrá otorgar la hipoteca inversa y los desembolsos se harían al que funja de jefe familiar, a prorrata o proporcional al derecho de propiedad,

 

•  Los costos de impuestos y demás tributos sobre la propiedad se pagarán acorde con la ley que regula la materia,

 

•  Los costos de administración vigilancia y cuidado del inmueble, serán reconocidos y pagados acorde con lo concertado entre las partes,

 

•  El avalúo de la propiedad determina el monto del canon y cada cinco años habrá un nuevo avalúo y un reajuste de las condiciones de la hipoteca inversa,

 

•  La renta vitalicia se indexará en correspondencia con el IPC,

 

•  Los dueños de la vivienda aportarán las correspondientes pólizas de seguro de dicho inmueble que cubrirán como mínimo riesgos de incendio y terremotos,

 

•  Se establece que podrá haber renegociación de las condiciones inicialmente pactadas,

 

•  Es obligatoria la asesoría para la toma de la figura de hipoteca inversa,

 

•  La Superintendencia Financiera de Colombia define los parámetros para esa asesoría.

 

REFLEXIONES FINALES

 Muchos centros de pensamiento, académicos, investigadores sociales e intelectuales han hecho pública las preocupaciones y alertas sobre los riesgos que vive la democracia y la posibilidad cierta que sea víctima de la pandemia del coronavirus.

 

Se podría estar aprovechando la crisis sanitaria, la incertidumbre, la precaria información que se entrega y el miedo para expedir e imponer medidas que en otras circunstancias provocarían la protesta y el rechazo ciudadano. En ese contexto, las normas para favorecer al sistema financiero y la banca, el uso de las escuelas y colegios como lugares de “reposo” para cumplir con la cuarentena de las personas que llegan de otras regiones al pueblo o ciudad, el manejo de los presupuestos y recursos para la adecuación del sistema de salud y afrontar los rigores   del Covid-19, el nombramiento en cargos del Estado de personajes con antecedentes y entornos sociopolíticos embarazosos, la exacerbación del racismo y la xenofobia, la corrupción, la pobreza, la exclusión, etc.

 De seguro que en medio de esta crisis pandémica y aprovechando el autocratismo que posibilita la figura de la emergencia, también el gobierno Duquista aprobará el decreto de la HIPOTECA INVERSA Y RENTA VITALICIA.

 Se aprovechan y soportan la necesidad del decreto en mención en el artículo 46 de la Constitución Política: “El Estado, la sociedad y la familia concurrirán para la protección y la asistencia de las personas de la tercera edad y promoverán su integración a la vida activa y comunitaria”.

 

Ciertamente esa es la primera parte de dicho artículo, pero acomodaticia y maquiavélicamente excluyen la segunda parte de este artículo: “El Estado les garantizará los servicios de la seguridad social integral y el subsidio alimentario en caso de indigencia.” ¿Habría que preguntarse, esta obligación constitucional para la tercera edad se está garantizando y cumpliendo en el país? ¿Cuáles son los programas que responden por estas obligaciones constitucionales?

 

De otra parte, por ninguna parte del texto del libelo publicado aparece cuáles son los beneficios que este sistema les daría a los propietarios acreedores de esta modalidad -por ejemplo- en materia de tributación (Exención de impuestos de los actos jurídicos requeridos para la ejecución del proceso, Reducción de los aranceles para los registros y honorarios notariales que requiere la operación, etc), semejante a lo que establece a este respecto en España la Ley 41 del 9 de diciembre de 2007.

 

De igual forma la especificidad de la independencia de las entidades que harán el trámite de tasación de los inmuebles y lo atinente a la asesoría de los posibles negocios de hipoteca inversa y renta vitalicia inmobiliaria. La memoria histórica nos trae a colación el doloroso recuerdo vivido por cientos de familias con las fórmulas del fementido UPAC y que dejó en la calle a miles de hogares.

 

Definitivamente, al leer y estudiar el texto del decreto de marras nos queda la sensación que bajo la mampara del favorecimiento y ayuda a los adultos mayores de 65 años que son propietarios de una vivienda pero no tienen suficientes recursos para sobrellevar un final de vida digna, pueden pignorar ese inmueble y a cambio recibir un estipendio hasta cuando se muera o mueran ambos, dignificando el final del trayecto de vida, subyace el compromiso del Gobierno Duquista de  aprovechar la necesidad de la gente y a través de este negocio favorecer a la banca nacional e internacional.

 

Me imagino de igual manera, las discusiones intrafamiliares y los cargos de conciencia sobre el concepto arraigado de la “obligatoriedad” de los padres de trabajar para dejarles una herencia a los hijos y por la vía de este malévolo mecanismo desampararlos y no dejar nada.  Pero finalmente, queda claro que este tipo de gobiernos siempre legislarán en y a favor del capital financiero, las oligarquías y las transnacionales a quienes se deben y les deben desde sus campañas, esta fórmula de “beneficio para el adulto mayor” sin necesidad de mayor análisis, tiene ese objetivo; un negocio redondo.